2026-02-06
Les Preneurs — Édition #006
Semaine du 6 février 2026
Première semaine de février. Le marché reste actif — plusieurs cédants qui avaient attendu la fin d'année fiscale mettent maintenant leurs affaires en vente. C'est souvent le bon moment : les chiffres de l'année écoulée sont disponibles, et les vendeurs sont motivés à conclure.
🔍 Les opportunités de la semaine
1. 💊 Pharmacie — Uccle
Prix : 135 000 € Type : Vente d'actions
Pourquoi ça retient l'attention
Une pharmacie de quartier à Uccle avec une patientèle stable de 3 200 clients actifs. Le CA annuel dépasse 850 000 € — ce qui est élevé en absolu, mais avec des marges réglementées (environ 25-30% sur les médicaments remboursés). L'EBITDA tourne autour de 55 000 €/an. Le prix de 135 000 € semble bas pour un tel CA, mais reflète la réglementation du secteur.
Ce qui est unique dans les pharmacies : le numerus clausus. Vous ne pouvez pas ouvrir une pharmacie comme vous ouvrez un sandwich shop — vous devez soit reprendre une existante, soit disposer d'un brevet de pharmacien. Ce dossier est réservé aux pharmaciens diplômés ou aux investisseurs qui s'associent avec un pharmacien actif.
La pharmacie fait également de la cosmétique et de la parapharmacie, qui représentent 20% du CA avec des marges bien supérieures aux médicaments remboursés. C'est le levier de croissance à exploiter : merchandising, conseil beauté, fidélisation.
Points de vigilance
- Agrément AFMPS et conditions de reprise (pharmacien responsable)
- Dépendance éventuelle à un médecin partenaire dans le même immeuble
- Inventaire du stock médicaments (les périmés sont à votre charge)
Ce que tu dois demander en premier : La répartition du CA entre médicaments remboursés, OTC (sans ordonnance) et parapharmacie.
🔗 https://www.cessionpro.be/annonce/78934
2. 🍜 Restaurant Asiatique — Anderlecht
Prix : 42 000 € Type : Fonds de commerce
Pourquoi ça retient l'attention
Un restaurant asiatique (cuisine vietnamienne-thaï) à Anderlecht, quartier Lemmens. 40 couverts, cuisine ouverte, ticket moyen de 22 €. Le CA annuel est de 195 000 € avec une fréquentation qui s'est bien établie depuis l'ouverture en 2022. Le vendeur rentre au Vietnam pour des raisons familiales — la vente est urgente, ce qui explique le prix accessible.
La restauration asiatique à Bruxelles a une demande structurellement forte. Ce format — casual, pas trop cher, qualité perçue élevée — fonctionne bien dans les quartiers populaires en gentrification. Anderlecht est dans cette trajectoire.
La cuisine est bien équipée pour la restauration asiatique : woks professionnels, friteuses, réfrigération suffisante. La mise en conformité AFSCA est à jour. Le loyer est de 1 900 €/mois pour 120 m² (salle + cuisine + WC).
Points de vigilance
- Les recettes sont-elles transmissibles ? Prévoir formation intensive avec le propriétaire
- Clientèle communautaire fidèle au propriétaire vs au restaurant
- Vérifier si la cuisine "maison" est le vrai facteur différenciant ou si c'est juste la localisation
Ce que tu dois demander en premier : La fréquentation moyenne en semaine vs week-end, et l'existence d'un service de livraison.
🔗 https://www.transentreprise.be/annonce/39012
3. 🏊 Coaching Sportif — Forest
Prix : 15 000 € Type : Fonds de commerce
Pourquoi ça retient l'attention
Une micro-structure de coaching sportif à domicile et en extérieur à Forest. Ce n'est pas un local physique — c'est une clientèle de 45 clients réguliers, un planning hebdomadaire rempli, et une marque locale reconnue. Le cédant part en reconversion professionnelle.
Le modèle est séduisant par sa légèreté : peu de coûts fixes, fort levier personnel, et des revenus qui peuvent monter rapidement si vous êtes un coach certifié. À 15 000 €, vous achetez essentiellement le carnet de clients et la réputation — avec un taux de rétention client qui dépasse 80% selon le cédant.
Si vous êtes coach certifié (BPJEPS ou équivalent), c'est potentiellement un excellent point de départ pour construire votre propre activité sans partir de zéro. Vous commencez avec un CA annuel d'environ 65 000 € déjà constitué.
Points de vigilance
- Les clients sont-ils attachés à la personne du coach ou à la structure ?
- Assurance responsabilité civile professionnelle à reprendre/transférer
- Planning hebdomadaire : quelle part peut être maintenue après transition ?
Ce que tu dois demander en premier : Proposer une "session test" avec 3-4 clients actuels avant la signature pour valider l'adhésion à un changement de coach.
🔗 https://www.beci.be/cession/annonce/21445
📚 Le guide de la semaine
Le bail commercial en Belgique : ce que tout repreneur doit savoir
Le bail commercial est souvent l'actif le plus précieux d'un fonds de commerce — parfois plus que la clientèle ou le matériel. Voici ce que vous devez vérifier avant de signer quoi que ce soit.
La durée minimale et le système 3-6-9
En Belgique, le bail commercial a une durée minimale légale de 9 ans (Loi sur les baux commerciaux du 30 avril 1951, toujours en vigueur). Dans la pratique, les baux sont organisés en périodes de 3 ans avec des possibilités de résiliation à chaque fin de période, sous conditions.
Ce que vous voulez : un bail avec au moins 6 ans restants au moment de la reprise. En dessous, vous n'avez pas assez de sécurité pour amortir votre investissement. Un bail avec 2 ans restants n'est pas une bonne base — même si le loyer est attractif.
La cession et l'accord du bailleur
Dans la plupart des baux commerciaux belges, la cession du bail (dans le cadre d'une cession de fonds de commerce) nécessite l'accord écrit du bailleur. Certains propriétaires refusent ou posent des conditions (augmentation de loyer, garanties supplémentaires). Vérifiez systématiquement la clause de cession dans le bail AVANT de faire une offre.
Un refus de cession peut faire tomber toute la transaction.
L'indexation et les révisions de loyer
Le loyer peut être indexé annuellement selon l'indice santé belge. Vérifiez le loyer de base et son historique d'indexation. Une révision de loyer est possible tous les 3 ans à la demande de l'une ou l'autre partie — si vous vous installez dans un quartier en gentrification, attendez-vous à une tentative de révision à la hausse.
Les travaux et remises en état
Qui a payé quoi ? Un vendeur qui a investi dans la décoration ou l'équipement peut-il vous transmettre le droit à ces aménagements ? Et à l'inverse, si des travaux de remise en état sont dus au bailleur, qui les prend en charge : le vendeur ou vous ?
Ces questions doivent être clarifiées dans l'acte de cession, pas dans une conversation informelle.
Le droit de préemption du locataire
En cas de vente de l'immeuble par le bailleur, le locataire commercial a un droit de préemption (depuis 2018). Ce n'est pas directement lié à votre reprise, mais c'est bon à savoir : si l'immeuble est mis en vente pendant votre exploitation, vous aurez la priorité pour l'acheter.
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