2026-02-20
Les Preneurs — Édition #008
Semaine du 20 février 2026
Troisième semaine de février et le flux d'annonces reste soutenu. Cette semaine, on s'intéresse à trois dossiers dans des secteurs très différents — dont un qui surprend par la qualité de ses chiffres pour un secteur qu'on a tendance à sous-estimer.
🔍 Les opportunités de la semaine
1. 🏡 Agence Immobilière — Etterbeek
Prix : 72 000 € Type : Vente d'actions
Pourquoi ça retient l'attention
Une petite agence immobilière indépendante à Etterbeek, spécialisée dans la location résidentielle et la gestion locative. Le portefeuille de gestion comprend 120 biens sous mandat — c'est le cœur du revenu récurrent. Chaque mandat génère entre 5 et 8% du loyer mensuel en honoraires de gestion, soit environ 45 000 €/an de revenus récurrents prévisibles.
En plus des honoraires de gestion, l'agence génère des commissions sur les nouvelles locations (environ 25 000 €/an) et quelques transactions de vente (15 000 €/an en année normale). CA total : environ 85 000 €/an. L'EBITDA est d'environ 30 000 €/an avec deux personnes à temps plein incluant le gérant.
Le vrai actif ici, c'est le portefeuille de gestion. Ces 120 mandats sont des contrats qui se renouvellent tacitement et représentent un cash-flow quasi-automatique. Si vous développez ce portefeuille à 200 mandats, vous doublez presque la rentabilité sans changer le modèle.
Points de vigilance
- Agrément IPI (Institut Professionnel des Agents Immobiliers) : conditions de transfert
- Vérifier la qualité des mandats (propriétaires difficiles, biens avec litiges locataires)
- Le CRM et les outils de gestion : sont-ils modernes ou à refaire ?
Ce que tu dois demander en premier : La liste complète des mandats de gestion avec les loyers et la durée de chaque mandat.
🔗 https://www.cessionpro.be/annonce/79812
2. ☕ Brasserie Artisanale — Saint-Gilles
Prix : 88 000 € Type : Fonds de commerce
Pourquoi ça retient l'attention
Une brasserie de quartier à Saint-Gilles avec un vrai concept : micro-brasserie intégrée au bar. L'établissement brasse 4 bières maison qui représentent 30% des ventes de boissons. Le reste est une sélection de bières artisanales belges et étrangères. 55 couverts, terrasse de 18 places, ouvert 7j/7 de 11h à minuit.
Le CA annuel est de 420 000 €, avec une marge boissons de 72%. L'EBITDA est d'environ 48 000 €/an — un multiple de 1,8x pour un concept différenciant dans un quartier hipster en plein boom. C'est une belle entrée.
La micro-brasserie est un actif différenciant mais aussi un point de complexité : il faut des compétences ou un brasseur en place. Le brasseur actuel est salarié et souhaite rester — c'est une condition de la vente selon le propriétaire qui part s'installer au Portugal.
Points de vigilance
- La recette des bières maison reste-t-elle avec le départ du propriétaire-fondateur ?
- Licences d'exploitation et conformité pour la production de bières
- Le brasseur salarié est la clé — vérifier son contrat et sa motivation à rester
Ce que tu dois demander en premier : Rencontrer le brasseur salarié en personne avant de formuler une offre.
🔗 https://www.transentreprise.be/annonce/39445
3. 💄 Salon de Coiffure Premium — Uccle
Prix : 78 000 € Type : Fonds de commerce
Pourquoi ça retient l'attention
Un salon de coiffure haut de gamme à Uccle, axe Vanderkindere. Cinq fauteuils, équipe de 4 coiffeuses dont une styliste reconnue localement. Le ticket moyen est de 85 € (vs 35-40 € pour un salon standard) — c'est le bon segment pour Uccle. Le CA annuel est de 240 000 € avec un taux de fidélisation client de 78% selon le carnet de réservations.
Le salon utilise des produits haut de gamme (Kérastase, L'Oréal Professionnel) avec des marges de revente intéressantes. La vente de produits représente 18% du CA. Il y a également un service d'extensions capillaires qui génère un CA additionnel à haute marge.
La propriétaire part après 8 ans pour ouvrir un concept différent. Elle est prête à rester 3 mois pour assurer la transition et présenter les clients clés. C'est rare et précieux — acceptez cette offre dans la négociation.
Points de vigilance
- La "styliste star" : est-elle salariée avec un bon contrat ou pourrait-elle partir créer son propre salon ?
- Clause de non-concurrence pour la cédante : essentielle sur 2-3 ans dans un rayon de 5 km
- Les produits en stock : inventaire valorisé inclus dans le prix ?
Ce que tu dois demander en premier : Les contrats de travail des 4 coiffeuses et confirmer qu'elles ont été informées de la cession.
🔗 https://www.beci.be/cession/annonce/21734
📚 Le guide de la semaine
Évaluer la dépendance d'un business à son gérant : comment mesurer le risque réel
C'est l'une des questions les plus importantes dans toute reprise : est-ce que le business tourne grâce au lieu et au concept, ou grâce à la personnalité du gérant ? La réponse change tout à la valorisation.
Les signes d'une forte dépendance
Posez-vous ces questions : Le gérant est-il la principale tête d'affiche sur les réseaux sociaux ? Les clients demandent-ils spécifiquement le gérant par leur prénom ? Y a-t-il des accords informels avec des fournisseurs ou clients basés sur une relation personnelle ? Est-ce que le gérant est présent tous les jours et fait des tâches que personne d'autre ne sait faire ?
Plus vous répondez "oui", plus le risque de perte de CA après la reprise est élevé.
Les signes d'une faible dépendance
À l'inverse, cherchez : une clientèle régulière qui vient "à l'endroit" plus qu'au gérant, un staff en place capable d'opérer indépendamment, des processus documentés, une réputation sur Google/Tripadvisor liée au lieu et non à une personne, et des avis clients qui parlent de "l'endroit" et non de "Monsieur Dupont".
La méthode du test de présence
Si possible, négociez une période d'observation de 2-3 jours où vous êtes présent mais le gérant est absent. Comment le staff gère-t-il ? Les clients sont-ils satisfaits ? Cette information vous coûte peu et vaut beaucoup.
Valoriser la dépendance
Une forte dépendance au gérant justifie une décote de 20-40% sur le prix. Elle justifie aussi d'exiger une période de transition plus longue (3-6 mois) et une clause d'earn-out où une partie du prix est conditionnée aux performances post-cession.
La vraie question
Vous ne pouvez pas éliminer la dépendance au gérant — vous pouvez seulement la comprendre et la payer correctement. Si vous êtes vous-même un "gérant de terrain" et que vous prévoyez d'être présent au quotidien, la dépendance au gérant précédent est moins critique : vous allez créer la vôtre.
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